文旅项目观察——田园住宅综合体

我们在做文旅的时候，不仅希望能做一个好的传世作品，而且也希望知道怎么做才能可持续。

所以必须知道承载情怀的基础是什么？自己的钱在哪里赚回来？

从“外在表现+变现模式”的角度，分三种类型来聊：

1、田园+住宅

2、文化+商业

3、亲子+门票

本篇通过住宅来变现，从商业角度，本质是住宅项目，清晰这一点，很重要。

 

观察对象：田园东方（无锡）

 

归类：田园住宅综合体

 

 

01  定位

1、田园东方的定位是公园地产。

 

通过出售住宅平衡投资的短期现金流，通过可持续的文化旅游度假产品，获取长期现金流（盈利）。

2、田园东方的掌门人是张诚，在田园东方投资集团占了60%股权。

张诚是前万达集团副总裁。有了这个背景，再来了解田园东方这个产品。

 

《旅界》在采访张诚的报道中提到：“尽管产品上有很大差异，但商业模式及运作方式上，田园东方与万达的旅游综合体和商业综合体项目还是有非常大的相似之处，即都是通过可售地产平衡现金流，再通过产业经营打造旅游目的地或商圈、经营人群，进而实现其他方面的盈利。

 

甚至在公司的架构上，也十分的相似，张诚向《旅界》透露，田园东方投资有限公司旗下共有四家公司，分别是农业公司（万达为演艺/酒店公司）、运营管理公司（万达为商管公司）、开发公司（同万达）、物业公司（同万达）。”

 

张诚认为：“田园综合体是文旅项目又是城镇化项目。单纯做旅游单项目的开发建设，投资收益难以呈现，我们必须把这里打造成一个休闲旅游的根据地，和一个产业集群的所在地，这样一来，一个完整的商业模式也才能够成立。这种模式是综合开发投资和休闲文旅产业运营相结合的一种业务。”

 

 

3、田园东方的目标客户群，主要有两类：

（1）作为第二居所的本地居民

（2）三小时车程内的度假人群

它挖掘地块所在地的特色，在地块做了精致田园生活与住宅地产的融合。实现了地产和田园度假场景的融合。

02 “熟悉+意外”的体验

 

田园东方选址都在经济发达城市的周边区域，地价便宜，客户群可期。

 

比如：无锡田园东方，坐落在无锡阳山镇。该镇以产水蜜桃著称，距离无锡城区二十公里左右。

无锡田园综合体，将园林景观设计手法改造田园，加入了一些熟悉的城市元素，融合了田园、亲子元素。采用的是“熟悉+意外”的套路，即有城市生活的精致，又有乡村生活的野趣。给城市人在离家不远的地方，拥有了一个桃花源。

 

03 如何变现

 

该项目大部分区域是住宅地产，主要用于出售。联排别墅价格，一般比城区普通住宅价格略贵。

 

住宅区部分是度假别墅，及部分复古改造民宿，由花间堂酒店打理，价格不菲，每晚价格都在四位数。装修风格简洁大方，简洁但不简陋。

 

04 关键问题

1、房子要能卖的出去：选址要依托所在地的城市居民，有第二居所需求的潜在客群。选址是关键。

2、能吸引周边200公里范围的度假人群：要有特色，具有区域级自然、文化IP资源。

3、土地的获取也是比较大的问题，这类土地一般为农业用地或集体用地，如何转换成国有可出让的住宅开发用地，是个敏感问题。